Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Nicht selten fragen Eigentümer, ob sie Begleitpersonen zur Eigentümerversammlung mitbringen dürfen. Die Antwort: Nur Eigentümer und deren bevollmächtigte Vertreter sind grundsätzlich teilnahmeberechtigt (§ 24 Abs. 1 WEG).

Zulässige Vertreter:

• Ehepartner oder Familienangehörige
• Miteigentümer (bei Bruchteilsgemeinschaften)
• Externe Dritte (z. B. Anwälte, Nachbarn) – mit schriftlicher Vollmacht

Keine öffentliche Veranstaltung:

Zuschauer oder Begleitpersonen dürfen nur mit Zustimmung der Versammlung teilnehmen. Jeder Eigentümer kann bei sensiblen Themen (z. B. Rückstände, Streitfälle) Widerspruch einlegen.

Ausnahmen:

Zulässig sind Fachpersonen mit berechtigtem Anlass, z. B.:

• Anwalt zur Vertretung
• Gutachter für technische Fragen
• Dolmetscher bei Sprachproblemen

BGH: Keine fristlose Kündigung bei fehlender Bankbürgschaft

Mit Urteil vom 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass Vermieter nicht fristlos kündigen dürfen, wenn Mieter eine vereinbarte Bankbürgschaft als Kaution nicht vorlegen. Der in solchen Fällen oft bemühte § 569 Abs. 2a BGB ist nicht anwendbar, da er sich nur auf Geldleistungen – etwa eine Barkaution – bezieht.

Der Fall

Ein Mieter sollte eine Bürgschaft über 4.400 € stellen, kam dem aber nicht nach. Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos. Amts- und Landgericht gaben ihr zunächst Recht, der BGH hob die Entscheidungen auf und verwies den Fall zurück.

Rechtliche Einordnung

Der BGH stellte klar: § 569 Abs. 2a BGB betrifft ausschließlich Zahlungsverzug, nicht aber andere Sicherheiten wie Bankbürgschaften. Eine fristlose Kündigung aus diesem Grund ist daher unwirksam.

Alternativen

Eine Kündigung wäre allenfalls nach § 543 Abs. 1 BGB (Pflichtverletzung) oder § 573 BGB (berechtigtes Interesse) möglich gewesen – allerdings nur bei sorgfältiger Einzelfallprüfung.

Fazit

Ein fehlender Bürgschaftsnachweis rechtfertigt keine fristlose Kündigung. Vermieter sollten die rechtlichen Unterschiede bei Mietsicherheiten genau beachten.

Hydraulischer Abgleich – kurz erklärt

Ein hydraulischer Abgleich stellt sicher, dass alle Heizkörper im Gebäude gleichmäßig mit Wärme versorgt werden. Ziel ist eine effiziente, energiesparende Heizungsanlage. Ein Fachbetrieb berechnet dafür den Wärmebedarf jedes Raumes, passt Ventileinstellungen an und optimiert die Pumpenleistung. Die Dauer hängt von der Anzahl der Heizkörper und der Anlagengröße ab.

Kosten und Förderung

Die Kosten variieren je nach Gebäudegröße, Heizungszustand und Region – eine pauschale Angabe ist daher nicht möglich.

Förderung:

Über das BAFA gibt es 15 % Zuschuss (BEG EM). Voraussetzung: max. 5 Wohneinheiten bzw. 1.000 m² (bei Nichtwohngebäuden), Anlage mind. 2 Jahre alt, Antragstellung vor Beauftragung. +5 % iSFP-Bonus, wenn der Abgleich Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans ist.

Wann ist der Abgleich Pflicht?

Seit 1. Oktober 2024 verpflichtend bei neuen wasserführenden Heizsystemen in Gebäuden ab 6 Nutzungseinheiten – ausgenommen Wärmepumpen.

Wann ist ein Abgleich sinnvoll?

Typische Hinweise:

• Heizkörper werden ungleich warm
• Geräusche wie Gluckern oder Pfeifen
• Räume sind ungleichmäßig beheizt
• Änderungen am Gebäude (z. B. neue Fenster, Dämmung)

Sonderregelung für Wärmepumpen

Für ab 2024 installierte Wärmepumpen ist ein hydraulischer Abgleich spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme Pflicht – ausgenommen Luft-Luft- und reine Warmwasser-Wärmepumpen.

Mieter trägt Beweislast für Renovierungszustand bei Einzug

In einem Rechtsstreit verlangte eine Mieterin von ihrer Vermieterin einen Vorschuss von 26.200 Euro für Schönheitsreparaturen. Sie hielt die entsprechende Klausel im Mietvertrag für ungültig, da sie ihrer Aussage nach eine unrenovierte Wohnung übernommen hatte. Die Vermieterin wies die Forderung zurück.

Worum ging es?

Der Mietvertrag von 2008 enthielt eine flexible Regelung zu Schönheitsreparaturen, abhängig vom Zustand der Wohnung. Ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert war, blieb im Verfahren unklar.

Verlauf des Verfahrens

Die Mieterin argumentierte, dass grundsätzlich der Vermieter für Renovierungen verantwortlich sei. Nach einem gerichtlichen Vergleich blieb offen, wer die Verfahrenskosten trägt: Das Amtsgericht entschied zugunsten der Vermieterin, das Landgericht zugunsten der Mieterin.

Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 30. Januar 2024, Az. VIII ZB 43/23) bestätigte die Entscheidung des Landgerichts: Da die Mieterin nicht belegen konnte, dass sie die Wohnung unrenoviert übernommen hatte, hätte sie den Prozess verloren. Laut Rechtsprechung liegt die Beweislast bei Mietern, wenn sie eine Renovierungspflicht im Vertrag anfechten wollen.

Zusammenfassung

Mieter, die sich gegen eine vertraglich festgelegte Renovierungspflicht wehren wollen, müssen den Zustand der Wohnung bei Einzug nachweisen. Im vorliegenden Fall konnte die Mieterin dies nicht und muss daher die Verfahrenskosten tragen.

Photovoltaik-Ausbau in Gefahr? Neues BGH-Urteil

Der BGH entschied: Anlagen, die Strom direkt an Mieter oder in Wohnvierteln liefern, sind nicht automatisch sogenannte "Kundenanlagen" nach dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG).

Was bedeutet das für Wohnungsunternehmen?

Besonders ältere Anlagen in bestehenden Mieterstrom- und Quartiersprojekten könnten bald als normale Stromnetze gelten. Dafür gelten strengere Vorschriften.

Worum ging es im Streit?

Die Zwickauer Wohnungsbaugenossenschaft versorgte ihre Häuser mit eigenen Energieanlagen. Ein Gericht hatte diese nicht als Kundenanlagen anerkannt. Der BGH hat diese Entscheidung nun bestätigt.

Was gilt jetzt?

Der BGH entschied nur für diesen einen Fall. Es fehlen aber klare gesetzliche Regeln für alle Kundenanlagen. Der Gesetzgeber muss hier noch handeln.

(BGH, Beschluss vom 13. Mai 2025 – EnVR 83/20)